任意売却で自己破産を有利に進める方法

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自宅といった不動産を所有している場合に自己破産すると、その自宅はオーバーローンでもない限り裁判所に現金に換価されてしまい、最終的には債権者へと配当されることになります。
よって、どうせ裁判所での手続きの中で売られてしまうのだから、自らの意思によって自宅を売買する「任意売却」を利用する意味はないと考えている方がほとんどです。
しかし、任意売却によって自己破産の経済的負担を減らすことができるとしたらどうでしょう?
実際には任意売却を利用しないほうが、最終的に損をしてしまうケースが多いのです。
今回は、任意売却で自己破産を有利に進める方法についてご紹介します。

自己破産は手続きによって負担額が異なる

自己破産にはおおまかに2つの種類の手続きに分けられます。
1つめが、破産者に対して清算する財産がなかった場合に取られる「同時廃止事件」と呼ばれるもので、もう1つが破産者に清算する財産がある場合の「管財事件」、または「少額管財事件」です。

この2つの手続きは、当然ながら進行もことなるのですが、申立人の立場からもっとも重要とも言える、裁判所に納める予納金の額が異なり、同時廃止事件であれば2万円程度で済むところ、少額管財事件の場合、最低でも20万円は納めなければなりません。
この金額の違いは破産者にとって大きなものです。
可能であれば、同時廃止事件として処理されたほうが負担額も少なく、自己破産後の生活にも良い影響があると言えます。

自宅の所有だけがネックならば任意売却を

自宅は不動産という立派な財産です。
よって、自宅を所有しているとなれば、ほぼ管財事件として処理されることになっています。
20万円以下の価値しかない不動産など、よほどの事情がない限りはほとんどありません。

しかし、主だった財産が自宅しかないのであれば、いっそ自己破産前に任意売却を利用し、自宅を売却し、住宅ローンの返済に充ててしまったほうが同時廃止事件として処理される可能性が高くなります。

また、裁判所に納めなければならない20万円の予納金も節約できる可能性が強くなるのです。
さらに、任意売却により売れた資金の中から、交渉次第で引っ越し費用が確保できる場合もありますし、自己破産後の生活への不安がある程度は解消されます。
一方で、任意売却を利用しないでいると、返済が滞ったことを理由に、住宅ローン債権者から自宅は競売手続きにかけられ、安い値段で売却されてしまう危険があるのです。
これを考えると、やはり任意売却を利用したほうが良いです。

競売手続きにかけられるまでの流れ

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自宅を保有しているといっても、債務整理が必要な方のほとんどは住宅ローンを支払っている最中であることがほとんどです。
しかし、この住宅ローンを支払えないとなれば、当然、住宅ローン債権者(多くの場合で銀行など)は、担保に入れられている自宅を売却し、返済に充てようと試みます。
正確にいえば、銀行にはほぼ必ずといっていいほど保証会社がついていますので、保証会社が住宅ローンのお金を銀行に対して支払い、この保証会社が債務者に対する請求や競売といった手続きを行ってきます。
よくサービサーなどと呼ばれている業者のことです。

一般に、住宅ローンの返済が半年間滞ると、代位弁済といって保証会社側が本来の住宅ローン債権者である銀行側に不足している住宅ローン全額を支払います。
この代位弁済によって、保証会社は求償債権者(代わりにお金を支払った債権者)として、債務者に対して請求を行ってくるという仕組みです。
この保証会社は債権回収に特化した業者となっていますので、当然、競売といった裁判所での手続きも手慣れています。
あっという間に、自宅からの退去を迫られる可能性もあるため、競売手続きにかけられてしまう前に必ず専門家に相談してください。

任意売却で保証会社側と交渉を

上記のように、自宅を競売にかけられてしまっても良いことは1つもありません。
しかし、任意売却という手続きは、自ら自宅を売りに出す手続きであるため、ほぼ市場の最低額で売却されてしまう競売とは違い、高い金額で売却できる場合も十分にあります。
とはいえ、完済できるほどの金額で売却できることはまずないため、いずれにしても残債は残ります。

しかし、この残債は最終的に自己破産にて免責になるため、さほど心配する必要はありません。重要なのは、売却金額の中から引っ越し費用などを捻出してもらえるように保証会社側と交渉できるということです。
必ず引っ越し費用が出ると定められているわけではないため、断れる可能性も十分にありますが、それでも僅かでも可能性がある以上、交渉する価値はあります。
引っ越し費用の捻出が出来れば、新たな生活がスムーズに進むことになりますし、なにより破産の予納金を準備する負担がかなり軽減されます。
また、売却代金がすべて保証会社に充てられ、その他になにも財産がないようであれば、同時廃止事件にて処理される可能性もあります。
となれば、20万円もかかってしまう予納金を納める必要がなくなるのです。

偏頗弁済になることはありません

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自己破産の申立前に財産を処分し、住宅ローン債権者に返済してしまうというのは、偏頗弁済に該当するようにも見受けられます。
偏頗弁済というのは、特定の債権者にだけ返済しているのに、他の債権者に対しては返済しない行為を指し、免責不許可事由にも該当する行為です。

住宅ローン債権者にだけ返済しているというのに、他の債権者に対して返済しないというのは、一見、偏頗弁済にも見受けられます。しかし、任意売却が偏頗弁済になることはありません。

というのも、多くの場合で、住宅ローンには抵当権が付与されています。この抵当権には、優先して返済しなければならない債務になるため、偏頗的に弁済していると判断されることはありません。優先権があるのだから、優先的に返済されて当然なのです。後から問題になることはありません。
また、たとえ自己破産の手続きの中で自宅が換価されることになったとしても、抵当権者である住宅ローン債権者に優先して返済されることになっています。要するに、任意売却というのは、これを自ら行っているだけなので問題視されることはありません。

裁判所に対しては説明できる書面をすべて提出

ただし、売却代金で住宅ローンを清算したにも関わらず、お金が余剰した場合、その使途については裁判所に説明しなければならないため注意しましょう。
その他にも、売却金額が本当に適正であったのかを示すために、事前に不動産鑑定を行っておき、不適当な金額での売却でなかったことを裁判所に対して説明する必要もあります。

自己破産の手続きでは、2年以内(裁判所によって多少の運用の違いあり)に売却した不動産などの高額な財産があった場合、すべて報告しなければならないとされています。
あまりにも不明瞭な場合は、それだけで管財事件とされてしまう危険もあるため、裁判所に説明ができるだけの書類は必ず保管しておくようにしましょう。
なお、任意売却の段階から専門家が介入しているのであれば、書類の保管は任せてしまって問題ありませんが、専門家によっては任意売却までするとなれば、その分の報酬も発生してしまうなどの理由から、任意売却の手続きはそちらで進めて欲しいと言われることもあります。
となれば、書類の管理を行うのは自身となりますので、保管にだけは十分に気を配りましょう。

 

ys

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