自己破産時のオーバーローンについて

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オーバーローンとは、残存しているローンより所有している物件の価値のほうが低くなってしまうことをいいます。
さらにわかりやすく言えば、自宅の価値よりも、ローン残額のほうが多い状態です。
裁判所により若干運用の違いはありますが、自己破産では住宅ローンの残額が住宅の評価額の1.5倍以上になっていた場合に限り、オーバーローンが認められることになっています。
では、これによって、一体どのような効果が生じることになるのでしょうか?

オーバーローンによって同時廃止になる可能性

通常、自宅といった不動産を所有している場合、換価する価値がある財産として、管財事件として処理されることになり、不動産は手続きの中ですべて現金に換えられ、債権者に按分弁済されること(債権額に応じて均等にお金が分配されること)になっています。
しかし、自宅がオーバーローンであると裁判所に認められた場合、管財事件ではなく、同時廃止事件として処理される可能性が非常に高くなります。

この理由としては、いくらオーバーローン状態の自宅を売却しても、住宅ローンを完済するには至らず、担保権者(住宅ローン債権者のこと)への優先返済のみで終わってしまうためです。
債権者に按分する現金の確保ができないため、管財事件として処理をする必要性がありません。

同時廃止・管財とはどういったものか?

上記にて出てきた同時廃止・管財という言葉がわからない方は多いのではないでしょうか?

自己破産における管財事件というのは、保有財産が一定額以上に処理される手続きのことで、予納金が最低でも20万円は必要になってしまうのです。これに対し、同時廃止事件であれば予納金が2万円程度ですむため、自己破産を申し立てる際に、金銭的な余裕がほとんどない場合は、可能な限り同時廃止で処理されるように申し立てをするのがセオリーとなっています。

管財事件として処理されてしまうと、手続きも煩雑になりますし、なにより時間も多くかかってしまいます。
しかし、住宅ローンを支払っている自宅が財産として評価されずに、オーバーローンと認められるのであれば、同時廃止事件として処理される可能性がぐんと上がります。

もちろん自宅以外に保有している財産が一定額以上(一般に時価で20万円以上)ある場合、管財事件は避けられない場合がありますが、ほとんど財産がないにも関わらず、管財事件として処理されるのは、予納金の観点からみても負担が大きすぎてしまうのです。

自宅以外の財産があっては×

いくら自宅がオーバーローンとなっていても、他に財産を保有しているようでは、同時廃止として処理してもらうことはできません。あくまでも、他に財産がなく、自宅がオーバーローンになっている場合に限り、同時廃止として処理してもらうことが可能となります。
なお、オーバーローンを認めるかどうかの基準については、一般的な不動産鑑定はもちろんのこと、裁判所によっては簡易査定でも認められる場合があります。
しかし、路線価といった、不動産鑑定とは少し違った性質のある評価方法では認められないことが多いため、注意が必要といえます。路線価は本来、相続財産の算出時に行うのが一般的であるため、自己破産における財産価値の算出方法としては、認められないケースが多く見受けられます。
もちろん路線価による算出で済めば費用もかかりませんし負担も軽減できるのですが、簡易査定や正式な不動産鑑定となるとそれなりに費用がかかってしまいます。
とはいえ、裁判所に求められた以上、オーバーローンとみなしてもらうためには鑑定しないわけにはいかないという実情もあるため、専門家と相談しながら行うのが無難と言えます。

自己破産をしても一旦自宅はそのままに

自己破産の手続きの中で処理する必要がないとされたオーバーローンの自宅は、自己破産の手続きが終わってもそのまま残ることになります。裁判所側から売却しろなどと言われることはありません。

しかし、住宅ローンである以上、債権者がそのままにしているわけがありませんので、いずれは競売手続きにかけられるか、自ら任意売却をするかのどちらか選択しなければなりません。ここでは、少しでも有利に進めるために任意売却を選択することをおすすめします。

というのも、競売となってしまえば自身で手をつけられなくなってしまいますが、任意売却であれば売値によっては引っ越し費用を捻出できる可能性が若干ながらありますので、自己破産を専門家に依頼していた場合は、任意売却についても相談してみましょう。

任意売却とはどんな手続きなのか?

任意売却とは、簡単に言えば、自らの意志で自宅を売却する手続きを言います。

通常、住宅ローンの支払いが滞ると、保証会社が住宅ローン債権者に代位弁済(代わりに返済すること)を行い、保証会社側が新しい債権者となります。そして、保証会社は少しでも建て替えたお金を回収するために、自宅を競売手続きにかけてきます。
競売とは、裁判所にて行う手続きの1つで、不動産を強制的に売却してしまうことを言います。これをされてしまえば、当然、決められた期間内に自宅を出ていかなければなりません。いわゆる強制退去となります。
こうならないために、自らの意志で自宅を売却し、余裕のある退去期間と、場合によっては売却金の中から引っ越し費用を出してもらえる可能性もあるのが「任意売却」というわけです。

任意売却は交渉がカギを握る手続き

ただし、任意売却は保証会社側との交渉が重要になる手続きです。この交渉がうまくいかなければ、競売にかけられる危険が増しますし、引っ越し費用など出してもらえるわけもありません。

もちろん自ら交渉を行うこともできますが、自己破産同様、可能であればこちらも専門家に任せてしまうに越したことはありません。交渉を依頼するとなれば自己破産とは別途費用がかかってしまう可能性がありますが、現在、専門家にかかる費用は分割払いが当たり前となっています。

専門家としても、自己破産せざるを得ない状況にある方からお金を搾り取るようなことはしませんので、無理のない範囲内で分割払いに応じてくれるはずです。
専門家への費用を支払うために生活が苦しくなったり、競売によって強制退去させられてしまったり、といった状況は回避するに越したことはありません。少しでもスムーズに手続きが進めていけるように、自身の1ヶ月の収支を専門家に事細かに伝え、無理のない支払いを設定してもらいましょう。

自己破産を利用して生活環境を整えよう

自己破産という手続きで何よりも重要なのは、今ある劣悪な生活環境を整えることです。
専門家受任の瞬間から今まで悩まされていたすべての返済がストップし、生活費に充てることが可能となります。返済によって苦しい生活を強いられていた方も、必ず負担が軽減されます。

たとえ住宅ローンがあったとしても、オーバーローン状態であれば裁判所との間で問題にされることはありませんし、任意売却をうまく利用すれば、強制退去へと発展する心配もありません。
専門家への費用も、無理のない支払いにしてもらえば、生活に影響が出ることはありません。
もちろん自己破産や任意売却を最後まで乗り切らなければなりませんが、専門家のサポートさえあれば、それほど大変でないと感じる方が多いのが現実です。
自己破産を利用すれば、今より豊かな生活環境を作り上げることができるのです。

 

ys

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